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谁有权利签订物业管理合同?

来自:易盈律师事务所    发布时间:2018-12-16    浏览 :

 [案情]

  1993年4月,滨海住宅小区的开发商某房地产公司将滨海住宅小区的住宅预售给A公司等13个业主。1994年9月,该住宅小区建成,迁入450家住户。1995年1月,房地产公司和B物业公司签订《滨海小区物业管理承包合同》,合同约定:房地产公司将其开发的滨海小区第一期42栋高级公寓(面积约 12万平方米)的物业管理承包给B物业管理公司(以下简称物业公司),承包期十年,承包金按实际住房面积计算,每月每平方米一元;合同签订后10日内,物业公司应向房地产公司支付履行保证金50万元。同年5月,房地产公司又和物业公司签订了《维修承包合同》,约定:滨海小区 1一42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修,总承包工程款40万元。

  上述合同签订后,物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间,向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等,但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中,由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会,已经在1997年8月经当地房地产管理部门批准成立,并与物业公司签订了《委托物业管理合同》。

  [审判]

  法院审理认为:本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建设单位,其擅自与B物业公司签订合同,将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使,借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定,这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。

  [分析]

  物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范,不断有新法律法规出台。

  物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人(即业主)决定,物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司,他们之间是委托人和被委托人的关系,执行合同法中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利,并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构,有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理,并与其签订物业管理合同。

  本案,房地产公司无权将滨海小区的物业管理发包给他人,从中牟利,其签订的合同是无效的。只有业主管委会与物业公司签订了《委托物业管理合同》,才是合法有效的。