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宅基地“合作建房”纠纷案例分析

来自:易盈律师事务所    发布时间:2018-12-16    浏览 :

近年来,随着社会的快速发展和城市的向外扩张,都市村庄拆迁已成为常见之事。而为了分得更多面积的安置房屋,得到更多的拆迁安置费用,一些村民想尽办法在宅基地上多建房的事情更是比比皆是。

  有些村民只有宅基地,却无钱建房,所以便出现了一些愿意出钱建房的人。“你出钱,我出地”,双方合作建房的模式也很快生成。但是,这样的合作真的能使双方都可以获利更多吗?事实证明“不一定”。

  2015年5月20日,郑州市惠济区人民法院便审结了这样一起合同纠纷案件。

  【基本案情】

  2012年3月10日,得知惠济区李大伯家所在的村庄已经纳入拆迁计划的王先生,一大早来到李大伯家,因为王先生知道李大伯家有一处闲置的宅基地。

  王先生便与李大伯商议,自己出钱在李大伯的宅基地上建房,但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有权。王先生表示,将来房屋拆迁时,他本人可以享有50%拆迁安置的权利,即享有房屋拆迁安置后一半的房屋权利(包括过渡费等)。

  李大伯觉得自己的宅基地闲着也是闲着,让王先生盖了房,自己还可以得到额外的补偿款,何乐而不为呢,便与王先生签订了一份《合作建房协议》,协议内容分为两部分:一部分约定了关于在宅基地上所建房屋的权利;另一部分约定了将来拆迁时房屋置换拆迁费的分配。两部分内容均是双方当事人各享受50%的权利。

  随后王先生便投资约70万元,在李大伯的宅基地上建造了一栋四层小楼。

  2014年9月,李大伯所在的村庄开始拆迁,李大伯与村委会签订了《拆迁安置协议书》。该协议书写明,李大伯取得拆迁安置住宅建筑面积180平方米和置换后建筑面积补偿费、搬家补助费等共计62万余元。

  在该村城中村改造办公室的宣传读本上显示:“家有宅基地,户口均不在该村的,按照每户90平方米居住用房的标准予以安置。”李大伯与其子按两户标准获得180平方米的房屋安置。

  王先生在得知李大伯已签订《拆迁安置协议书》并如约领到补偿款后,便找到李大伯,要求按当初双方协议约定分给自己一半的补偿费及90平方米建筑面积的房屋安置。但是李大伯坚决不同意。

  随即,王先生便一纸诉状将李大伯起诉至郑州市惠济区人民法庭,请求法院依法判令李大伯三日内支付房屋拆迁补偿费等共计31万余元;依法确认依据《合作建房协议》享有被告房屋拆迁房屋安置建筑面积180平方米的一半,即90平方米的所有权。

  【综合分析】

  本案主审法官表示:随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨,一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止,近来还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象,由此产生的矛盾纠纷也日益增多。

  按照我国《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是,一纸合同并不意味着是一张万全的护身符。如果合同内容违反我国法律、法规,则违法部分无效。

  我国《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定:农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权,没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

  主审法官表示,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的《合作建房协议》所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地,其性质是宅基地。而李大伯与非本村村民的王先生签订的《合作建房协议》,从约定内容不难看出,实际上是非法转让宅基地。其行为违反了以上关于农村土地管理的相关法律法规,违法部分应认定为无效。

  所以法院认定,李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅,王先生无权分割。

  ●合同部分无效,不影响其他部分效力

  《合同法》第五十六条规定:合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

  本案中,李大伯和王先生签订的《合作建房协议》第二部分约定,王先生、李大伯对涉案合建的房屋各享有50%的权利。

  据此,惠济区人民法院认为,李大伯和王先生两位当事人与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元,两人应按份共有,故判决李大伯支付王先生31万余元。

  ●合作建房风险大,莫要为多得拆迁款投机违法

  法官提醒,从该案反映出的实际问题可知,城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”,存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后,如果相关部门整顿建设项目,会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项,出资人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  另外,合作建房后如果遇到国家征地拆迁,由于这类房产没有国家认可的合法产权,出资建房人并非合法的产权人,其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人,所得到的拆迁补偿与产权补偿也有着天壤之别。所以莫要为多得拆迁款投机违法,否则最终的恶果还须自己担。

  【争议焦点】

  “我们签订的协议,内容很明确,房屋安置和补偿款各得一半儿,他得按合同履行。”法庭之上,王先生气愤地说道。

  “政府的政策很清楚,有宅基地的一户90平方米,我和儿子两人得180平方米,跟宅基地上有房没房没有关系,分的房子也和协议内容无关。”李大伯针对王先生的观点反驳道。

  【判决结果】

  惠济区人民法院经审理认为,与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元,李大伯和王先生两人按份共有。而李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅,王先生无权分割。法院遂依据相关法律法规,判决李大伯支付王先生31万余元,驳回其他诉讼请求。